Kvadratura stana u novogradnji: neto, bruto i grejna površina

Dva oglasa, isti grad, ista ulica. Oba kažu 75 kvadrata. U prvom stanu ćete rasporediti nameštaj po 75 kvadrata. U drugom ćete ih rasporediti po 63, a preostalih 12 su terasa na koju izlazite u aprilu.

Nijedan od ta dva oglasa ne mora biti netačan. Razlika nastaje zato što reč "kvadratura" u prometu nekretnina znači nekoliko različitih stvari, a oglas retko kaže na koju misli.

Evo kako da to razlučite pre nego što uplatite kaparu.

Tri broja koja se u oglasima mešaju

Neto površina je zbir podnih površina merenih između unutrašnjih, već omalterisanih zidova. To je prostor u koji stvarno ulazite.

Bruto (građevinska) površina meri se od spoljašnjih ivica fasadnih zidova i uključuje debljinu zidova, termoizolaciju i pripadajući deo zajedničkih prostora zgrade. Uvek je veća od neto. Za zgradu u celini ovaj podatak ima smisla, za pojedinačan stan gotovo nikada.

Grejna površina je onaj deo stana koji se zagreva, dakle zatvoreni prostor bez terasa, lođa i balkona. U praksi je to broj koji najbolje opisuje koliko stana zaista imate.

Kada u oglasu piše samo broj i oznaka "m2", pitajte koji je od ova tri.

Šta kaže propis

Ovde većina tekstova na internetu greši, pa vredi biti precizan.

Pravilnik o uslovima i normativima za projektovanje stambenih zgrada i stanova („Službeni glasnik RS", br. 58/2012, 74/2015 i 82/2015) u članu 2 kaže da je veličina stana određena neto korisnom površinom stana izračunatom prema standardu SRPS U.C2.100:2002.

Isti pravilnik, u članu 9, nabraja od čega se stan sastoji: stambeni prostori, pomoćni prostori, prostori za kretanje i otvoreni prostori. A otvoreni prostori koji pripadaju stanu su lođe, balkoni, terase i bašte.

Dakle, terasa formalno jeste deo stana. Pitanje je samo sa kojim koeficijentom ulazi u kvadraturu.

Zašto terasa kod nas ulazi cela

Ovo je deo koji iznenadi većinu kupaca.

Stariji standardi su otvorene površine umanjivali. Onaj iz 1966. godine je terasu računao sa koeficijentom 0,50. Standard iz 1995. je pravio finiju podelu: lođa zatvorena sa tri strane 0,60 nepokrivena i 0,80 pokrivena, balkon-lođa zatvorena sa dve strane 0,40 i 0,60, balkon-terasa zatvorena sa jedne strane 0,20 i 0,40.

Standard iz 2002. godine, onaj na koji se važeći pravilnik poziva, napustio je tu logiku. Po njemu površinu stana čini zbir zatvorenih i otvorenih površina, sa koeficijentom 1,00 za obe. Izuzetak je potkrovlje, gde površina iznad koje je visina manja od 1,50 metara ne ulazi u kvadraturu.

Praktično to znači sledeće. Stan sa 63 kvadrata zatvorenog prostora i terasom od 12 kvadrata po važećem standardu ima 75 kvadrata. Oglas koji navede 75 nije netačan. Samo Vam ne govori da 12 od tih 75 nema krov.

Usput, ovde pada i jedna česta zabuna. Tabele koeficijenata koje kruže internetom, one sa 0,25 za balkon i 0,75 za lođu, dolaze iz hrvatskih propisa i kod nas se ne primenjuju. Ako Vam neko na osnovu njih obračuna kvadraturu, računica neće odgovarati onome što piše u ugovoru.

Šta možete da proverite sami

Isti pravilnik propisuje minimume koje projekat mora da zadovolji. Ovo su brojevi sa kojima možete da uporedite osnovu iz oglasa.

Najmanja neto korisna površina stana po strukturi

Najmanje površine pojedinačnih prostorija

Nekoliko dimenzija koje se lako previde, a mnogo znače kada dođe nameštaj:

• Dnevna soba ne sme biti uža od 320 cm u garsonjeri i jednosobnom stanu, a u većim stanovima ide do 380 cm.
• Soba za jednu osobu najmanje 210 cm širine, soba za dve osobe 240 cm. U dvosobnim i većim stanovima bar jedna soba za dve osobe mora imati 280 cm.
• Kuhinja najmanje 170 cm širine, kupatilo 160 cm.
• Svetla visina u stambenim prostorijama najmanje 260 cm, osim u potkrovlju.
• Sobe ne smeju biti uže od polovine svoje dužine, što isključuje neupotrebljive izdužene prostorije.

Ako osnova iz oglasa ne prolazi ove brojeve, to je razlog da pitate zašto.

Ono što se u oglasu obično ne pominje

Stanarska ostava. Pravilnik traži ostave koje se grupišu izvan stanova, u podrumskim ili tavanskim etažama, najmanje 2 kvadrata po ostavi i visine najmanje 220 cm. Pitajte da li Vaš stan ima pripadajuću ostavu i da li se ona plaća posebno.

Lift. Obavezan je u svakoj stambenoj zgradi sa četiri i više nadzemnih etaža. Najmanje jedan lift mora zadovoljiti standarde pristupačnosti.

Parking. Najmanja dimenzija parking mesta je 230 sa 480 cm, a garažnog boksa 270 sa 550 cm. Svetla visina garaže ne sme biti manja od 220 cm. Mesto koje je uže od toga nije garažno mesto po propisu, ma kako bilo nacrtano.

Osvetljenje. Zastakljena površina prozora mora iznositi najmanje 15 odsto neto površine prostorije koju osvetljava. Duboke sobe sa jednim malim prozorom taj uslov često ne ispunjavaju.

Orijentacija. Dnevna soba ne sme imati prozore isključivo prema unutrašnjem dvorištu ako je rastojanje između traktova manje od 12 metara.

Pet pitanja pre kapare

1. Koja tačno kvadratura ulazi u ugovor o kupoprodaji, i da li je to zatvorena površina ili zbir sa terasom.
2. Koliko iznosi grejna površina, izraženo posebno.
3. Kolika je površina svake terase, lođe ili balkona pojedinačno.
4. Da li se ostava i parking mesto plaćaju u okviru cene kvadrata ili odvojeno.
5. Koja kvadratura će biti upisana u katastar po dobijanju upotrebne dozvole.

Tražite odgovore u pisanom obliku, u ugovoru ili aneksu, a ne u poruci. Razlika između oglasa i ugovora je ono što ostaje kada se useli.

Zaključak

Oglas nije mesto na kome se donosi odluka. Oglas je poziv da postavite prava pitanja.

Kada znate razliku između neto, bruto i grejne površine, i kada Vam je jasno da po važećem standardu terasa ulazi u kvadraturu punim koeficijentom, prestajete da poredite brojeve i počinjete da poredite stanove. To je jedina računica koja se isplati.