Zajednička svojina, susvojina i svojina – bračno stanje i izjašnjavanje prilikom kupovine nekretnine

Mnogi kupci stanova, koji se duži niz godina nisu našli u ulozi ugovornih strana prilikom kupoprodaje nepokretnosti, bili su iznenađeni izmenama i novinama koje su u međuvremenu nastupile u oblasti overe ugovora kod javnih beležnika, naročito proverom bračnog stanja i ukazivanjem na potrebu izjašnjavanja o načinu upisa u katastar nepokretnosti, to jest o obliku svojine.

O čemu se tačno radi i zašto je ispitivanje bračnog stanja postalo nužno za overu?

Da li je u pitanju radoznalost beležnika ili zakonska obaveza?

Najpre treba ukazati na poznatu zakonsku pretpostavku da je imovina stečena radom tokom trajanja bračne zajednice zajednička imovina supružnika, čak i kada je upisana na ime samo jednog od njih.

Dugogodišnja praksa je pokazala da se prilikom kupovine nekretnina često kao kupac pojavljivao jedan supružnik, koji je u katastru bio upisan kao vlasnik 1/1, dok vlasništvo drugog supružnika, u smislu bračne sutekovine, nije bilo vidljivo trećim licima.

To je dovodilo do situacija u kojima je upisani supružnik mogao da prometuje takvu nekretninu bez pitanja i odobrenja drugog supružnika, što je dalje vodilo u sudske postupke, nepredviđene troškove i narušene lične odnose.

Izmenama Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti učinjen je značajan pomak u korist pravne sigurnosti, a pre svega zaštite bračnih drugova, naročito žena, koje su se po pravilu pojavljivale kao ona „neupisana“ strana. Sada je predviđeno da se prilikom overe ugovora odmah određuje na koji način će nekretnina biti upisana.

Kada javni beležnik proveri bračno stanje kupca i utvrdi da je on u braku, postoji nekoliko mogućih opcija:

Isključiva svojina jednog supružnika

Kao kupac se pojavljuje samo jedan supružnik koji će biti isključivi vlasnik predmetne nekretnine i upisaće se u katastar nepokretnosti u udelu 1/1. Drugi supružnik tada mora da se pojavi kao potpisnik ugovora i da da svoju saglasnost da se prvi supružnik upiše kao vlasnik, odnosno da je imovina koja je predmet ugovora njegova posebna imovina. Ukoliko se drugi supružnik ne bi pojavio niti dao saglasnost, katastar bi takvu imovinu upisao kao zajedničku svojinu supružnika.

Susvojina

Kao kupci se pojavljuju oba supružnika i oni se tada izjašnjavaju da će biti suvlasnici na nekretnini u određenom udelu. To može biti udeo ½, što je najčešći slučaj, ali i ne mora – moguće je odrediti suvlasnički odnos i na drugi način. Ono što je ovde važno jeste da supružnici u startu određuju svoje udele, koji se kasnije ne mogu menjati. Ako u nekom trenutku u budućnosti dođe do prekida bračne zajednice, podela imovine će biti daleko olakšana, jer postupak utvrđivanja udela neće biti potreban. Svaki suvlasnik može slobodno prometovati svoj deo u bilo kom trenutku.

Zajednička svojina

Kao kupci se pojavljuju oba supružnika i oni se tada izjašnjavaju da će biti zajedničari na nekretnini. To znači da su oba bračna druga vlasnici nekretnine, ali da, za razliku od susvojine, njihovi delovi nisu unapred određeni, već su odredivi. U katastru nepokretnosti biće upisana zajednička svojina. Ako dođe do prekida bračne zajednice, tada je potrebno voditi postupak radi utvrđivanja koliki je udeo kog supružnika i moguće je dokazivati da je udeo jednog supružnika veći. Pored ove razlike, važno je istaći još jednu – nemogućnost prometovanja svog dela trećim licima. Ovo je logičan sled jer, kao što je pomenuto, kod zajedničke svojine se ne zna udeo supružnika kao kod susvojine sve do izvršene deobe, te samim tim nije moguće prometovati deo koji nije određen.

Ove izmene u vezi sa utvrđivanjem bračnog statusa ne zaobilaze ni prodavce. Naime, kada nakon provere javni beležnik utvrdi da je prodavac u braku, postoje dva moguća scenarija da bi overa ugovora bila moguća:

1. Kao potpisnik ugovora mora da se pojavi drugi supružnik, koji daje svoju saglasnost za prometovanje nekretnine.
2. Prodavac mora javnom beležniku da dokaže da se radi o njegovoj posebnoj imovini, te da mu saglasnost supružnika nije potrebna. Taj dokaz je najčešće rešenje o nasleđivanju ili ugovor o poklonu.