Davanje kapare prilikom kupoprodaje nepokretnosti
Sa pojmom kapare se ugovorne strane često sreću prilikom zaključenja kupoprodajnih predugovora i ugovora i ona u praksi izaziva brojne dileme. Da li je obavezna, koliko iznosi, da li se vraća u dvostrukom iznosu ili ne, da li se overava, da li je kapara isto što i avans itd. U narednim redovima, pokušaćemo da rešimo neke od njih.
Pojam i svrha kapare
Najpre ćemo krenuti od toga šta je zapravo kapara. Kapara predstavlja sredstvo obezbeđenja i ispunjenja ugovornih obaveza, podrazumeva predaju određenog iznosa novca ili drugih zamenljivih stvari jedne ugovorne strane u pravnom poslu drugoj ugovornoj strani. Takođe, predstavlja znak da je ugovor zaključen. Važno obeležje kapare jeste da se predaje u trenutku zaključenja ugovora. Kada je za zaključenje ugovora predviđeno davanje kapare, ugovor se smatra zaključenim tek kada kapara bude predata. Sama kapara se daje na osnovu ugovora o kapari i neophodno je da strane izričito ugovore da će predati iznos predstavljati kaparu.
Kapara se u praksi najčešće ugovora prilikom zaključenja predugovora o kupoprodaji nepokretnosti, te se na taj način obe ugovorne strane obezbeđuju u slučaju nezaključenja konačnog ugovora. Ona svakako nije obavezna, može biti ugovorena ali i ne mora. Kapara je vid sigurnosti, vid pritiska, jer se osnovano može očekivati da će ugovorne strane nastojati da posao ne propadne, da ne bi izgubile novac. Prodavac će na taj način svakako steći utisak da je reč o ozbiljnom kupcu i obrnuto. Tipična situacija u kojoj se to dešava jeste kada kupac kupuje nekretninu na kredit ili kada u trenutku postizanja dogovora sa prodavcem nema celokupni iznos kupoprodajne cene.
Iznos kapare nije zakonski određen
Koliko će iznositi visina date kapare zavisi od volje ugovornih strana. U praksi se ustalio iznos od 5-20% kupoprodajne cene. Međutim, važno je skrenuti pažnju na to da sud može na zahtev zainteresovane strane smanjiti preterano veliku kaparu, tako da treba izbegavati ugovaranje takve kapare.
Overa je obavezna
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, kao i predugovor da bi proizvodili pravno dejstvo moraju biti overeni kod nadležnog Javnog beležnika. Imajući u vidu da se kapara najčešće ugovara u predugovoru, on mora biti overen da bi odredbe o kapari proizvodile dejstvo. U suprotnom, ukoliko dođe do neispunjenja obaveza jedne ugovorne strane, neće se primenjivati pravila o kapari, već u sticanju bez osnova, tako da će iznos dat na taj način morati da se vrati.
Razlika između kapare i avansa
Iako se ova dva pojma u praksi često poistovećuju, uprkos sličnostima, oni se suštinski razlikuju. Kao što je rečeno, kapara je sredstvo obezbeđenja i ispunjenja ugovora, dok avans, za razliku od kapare, predstavlja iznos koji jedna strana daje drugoj pre ili u trenutku zaključenja ugovora, i ima karakter delimičnog ispunjenja obaveze. Konkretno, kada govorimo o kupoprodaji nepokretnosti, davanje avansa bi predstavljalo isplatu dela kupoprodajne cene, dok taj isti iznos, kada se daje kao kapara, predstavlja vid obezbeđenja da će ugovorne obaveze biti izvršene.
Neizvršenje ugovora
Ako je za neizvršenje ugovora odgovorna strana koja je dala kaparu, druga strana može po svom izboru tražiti izvršenje ugovora, ako je to još moguće ili tražiti naknadu štete, a kaparu uračunati u naknadu ili vratiti, ili se zadovoljiti primljenom kaparom. Ako je za neizvršenje ugovora odgovorna strana koja je primila kaparu, druga strana može, po svom izboru, tražiti izvršenje ugovora, ako je to još moguće, ili tražiti naknadu štete i vraćanje kapare, ili tražiti vraćanje udvojene kapare. U svakom slučaju, kad druga strana traži izvršenje ugovora, ona ima pravo i na naknadu štete koju trpi zbog zadocnjenja.
U slučaju delimičnog ispunjenja obaveze, poverilac ne može zadržati kaparu, nego može tražiti ispunjenje ostatka obaveze i naknadu štete zbog zadocnjenja, ili tražiti naknadu štete zbog nepotpunog ispunjenja, ali se u oba slučaja kapara uračunava u naknadu.
Ako poverilac raskine ugovor i vrati ono što je primio kao delimično ispunjenje, on može birati između ostalih zahteva koji pripadaju jednoj strani kad je ugovor ostao neizvršen krivicom druge.
Kapara kao odustanica
Ako što drugo nije ugovoreno, strana koja je dala kaparu ne može odustati od ugovora ostavljajući kaparu drugoj strani, niti to može učiniti druga strana vraćanjem udvojene kapare. Ovde zapravo leži jedan od najvećih problema koji se tiču kapare, a to je nerazumevanje njene suštine, što za posledicu ima da ugovorne strane imaju pogrešno uverenje oko toga šta su ugovorile. Kad je uz kaparu ugovoreno pravo da se odustane od ugovora, onda se kapara smatra kao odustanica i svaka strana može odustati od ugovora. U ovom slučaju, ako odustane strana koja je dala kaparu, ona je gubi, a ako odustane strana koja je kaparu primila, ona je udvojeno vraća.
