Skela je skinuta, fasada se vidi cela, radnici su otišli. Zgrada izgleda gotovo.
A vi još uvek ne smete unutra.
Između poslednjeg radnog dana na gradilištu i trenutka kada vaš stan postoji u katastru stoje tri koraka. Svaki ima svog potpisnika i svaki može da stane. Evo kako izgledaju.
Korak prvi: tehnički pregled
Zakon o planiranju i izgradnji kaže jednostavno: podobnost objekta za upotrebu utvrđuje se tehničkim pregledom. Ne izjavom investitora, ne obilaskom kupaca, nego pregledom.
Tehnički pregled se vrši po završetku izgradnje objekta, odnosno onog dela objekta koji predstavlja tehničko-tehnološku celinu i može se kao takav samostalno koristiti.
Šta se tačno proverava? Tehnički pregled obuhvata kontrolu usklađenosti izvedenih radova sa građevinskom dozvolom i tehničkom dokumentacijom na osnovu koje se objekat gradio, kao i sa tehničkim propisima i standardima koji se odnose na pojedine vrste radova, materijala, opreme i instalacija.
Dakle, pitanje nije da li je zgrada lepa. Pitanje je da li je izvedena onako kako je odobrena.
Ko ga obavlja? Tehnički pregled vrši komisija koju formira investitor, ili komisija koju formira privredno društvo, drugo pravno lice ili preduzetnik kome investitor poveri taj posao, pod uslovom da je upisan u odgovarajući registar.
Član komisije može biti lice koje ispunjava uslove propisane za odgovornog projektanta, odnosno odgovornog izvođača radova za tu vrstu objekta. Kada su za objekat utvrđene posebne mere zaštite od požara, u komisiji mora biti i inženjer protivpožarne zaštite sa odgovarajućom licencom.
Ko ga plaća? Tehnički pregled obezbeđuje investitor, i troškove tehničkog pregleda snosi investitor. Izuzetno, tehnički pregled može obezbediti i drugo lice koje za to ima interes, i tada to lice snosi troškove.
Propis kojim se uređuje tehnički pregled predviđa i važnu ogradu: u komisiji ne mogu biti lica koja su učestvovala u izradi tehničke dokumentacije, u vršenju stručnog nadzora ili u izgradnji objekta koji je predmet pregleda. Ako se naknadno utvrdi da pregled nije stručno obavljen, odnosno da postoje odstupanja od izdate građevinske dozvole i tehničke dokumentacije, troškove ponovnog pregleda snosi organizacija koja je prvi pregled obavila.
Jedna granica koja se ne prelazi. Tehnički pregled objekta ili njegovog dela ne može se vršiti, niti se upotreba može odobriti, ako je objekat izgrađen bez građevinske dozvole.
Korak drugi: upotrebna dozvola
Kada komisija utvrdi da je objekat podoban za upotrebu, investitor podnosi zahtev za izdavanje upotrebne dozvole.
Šta se prilaže uz zahtev? Između ostalog: izveštaj komisije za tehnički pregled kojim se utvrđuje da je objekat podoban za upotrebu, sa predlogom da se dozvola može izdati; projekat izvedenog objekta; elaborat geodetskih radova za izvedeni objekat i posebne delove objekta; izjava stručnog nadzora, izvođača radova i investitora.
Tu je i dokument koji mnogi kupci prvi put vide tek u ovom trenutku. Sertifikat o energetskim svojstvima zgrade, takozvani energetski pasoš, čini sastavni deo tehničke dokumentacije koja se prilaže uz zahtev za izdavanje upotrebne dozvole. Bez njega se procedura ne završava.
Rok. Organ koji je izdao građevinsku dozvolu izdaje rešenjem upotrebnu dozvolu, u roku od pet radnih dana od dana podnošenja zahteva.
Izuzetak koji malo ko zna. Zakon predviđa i situaciju u kojoj organ ne uradi ništa. Ako u roku od pet radnih dana od podnošenja zahteva, uz koji je priložen nalaz komisije za tehnički pregled kojim se utvrđuje da je objekat podoban za upotrebu i predlog da se dozvola može izdati, nadležni organ ne izda upotrebnu dozvolu niti rešenjem odbije njeno izdavanje, objekat se izuzetno može koristiti i bez izdate upotrebne dozvole.
Drugim rečima, ćutanje uprave ima svoje pravno dejstvo. Ali samo pod tim uslovima, i samo posle podnetog zahteva sa pozitivnim nalazom komisije.
Rok koji visi nad projektom. Građevinska dozvola prestaje da važi ako se u roku od pet godina od dana pravnosnažnosti rešenja kojim je izdata ne izda upotrebna dozvola. Postoje izuzeci, među kojima su komunalna infrastruktura koja se izvodi fazno i porodične stambene zgrade koje investitor gradi radi rešavanja svojih stambenih potreba.
Korak treći: upis u katastar
Ovaj korak se ne pokreće na vaš zahtev i to je dobra vest.
U roku od pet radnih dana po pravnosnažnosti izdate upotrebne dozvole, nadležni organ po službenoj dužnosti dostavlja organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra upotrebnu dozvolu, elaborat geodetskih radova za izvedeni objekat i posebne delove objekta, kao i elaborat geodetskih radova za podzemne instalacije.
Tek tim dostavljanjem objekat i njegovi posebni delovi, dakle i vaš stan, ulaze u zvaničnu evidenciju kao izgrađeni.
Šta sve ovo znači za kupca
Lanac ide u jednom smeru i ne može se preskočiti.
Bez građevinske dozvole nema tehničkog pregleda. Bez pozitivnog nalaza komisije nema zahteva za upotrebnu dozvolu. Bez upotrebne dozvole nema dostavljanja katastru, a bez toga nema upisa objekta i posebnih delova.
Useljenje pre nego što se taj lanac zatvori nije isto što i vlasništvo nad upisanim stanom. Zato je datum useljenja koji vam se pominje u razgovoru jedna informacija, a status procedure sasvim druga.
Pet pitanja pre useljenja
- Da li je tehnički pregled objekta obavljen i da li postoji pozitivan nalaz komisije?
- Da li je podnet zahtev za izdavanje upotrebne dozvole i kog datuma?
- Da li je upotrebna dozvola izdata, i da li je rešenje pravnosnažno?
- Da li je sertifikat o energetskim svojstvima zgrade izrađen?
- Da li je dokumentacija dostavljena katastru i da li su posebni delovi upisani?
Tražite odgovore sa brojevima predmeta i datumima, ne opisno. Svaki od ovih koraka ostavlja pisani trag.
Zaključak
Zgrada koja izgleda gotovo i zgrada koja je pravno završena nisu isto stanje.
Razlika između ta dva stanja je niz potpisa: komisije koja je pregledala, organa koji je izdao dozvolu i katastra koji je upisao. Kupac koji zna kako taj niz izgleda ne mora nikome da veruje na reč. Može da pita gde se tačno stalo.
