Odlučili ste se na kupovinu stana? Čestitamo, rešavate jedno od najvažnijih životnih pitanja. Međutim, iako je kupovina nekretnine jedan od najradosnijih događaja, istovremeno je i jedan i od najstresnijih. Kakav stan se najviše isplati? Tu je i večita dilema - novogradnja ili starogradnja? Istražujemo odgovor na ovo pitanje koje najviše muči buduće kupce.

U većini slučajeva, kuća ili stan se kupuju jednom u životu, što podrazumeva ulaganje celokupne ušteđevine ili preuzimanje višedecenijske finansijske obaveze - stambenog kredita. Upravo iz tog razloga, odluku oko kupovine nekretnine i njenog izbora nikada ne donosite ishitreno.

Potrebno je dobro promisliti o lokaciji, kvadraturi, rasporedu prostorija, energetskim performansama zgrade, troškovima održavanja, parkingu, postojećoj infrastrukturi. Ali najvažnije od svega - da li kupiti stan u staroj zgradi ili se odlučiti za novogradnju?

Upoređujemo prednosti i nedostatke obe opcije, kako bismo dali odgovor na to pitanje.

Starogradnja - prednosti

Starogradnjom se obično smatraju zgrade (i stanovi u njima) podignute do kraja 20. veka, ali se neretko u ovu kategoriju ubrajaju i objekti stari 15-20 godina. To, dakle, podrazumeva kupovinu već „korišćenog“ stana.

Premda mnogima starogradnja deluje kao manje poželjna opcija u odnosu na stan u novoj zgradi, u kome niko do sada nije živeo, stari stanovi imaju nekoliko jakih aduta u odnosu na novogradnju.

Štaviše, zvanični podaci Republičkog geodetskog zavoda pokazuju da starogradnja i dalje dominira na tržištu nekretnina u Srbiji. Brojka od 60% u korist starogradnje najviše je primetna u velikim gradovima, poput Beograda, Novog Sada i Niša, dok novogradnja „pobeđuje“u svega nekoliko manjih gradova, i to samo jer u njima nedostaje kvalitetna starogradnja.

U novogradnji je, prema podacima RGZ-a, prodato 996 stanova, a u starogradnji čak 1.461.

Ovo su glavne prednosti starogradnje u odnosu na novogradnju:

  • Bolja lokacija

U većini slučajeva, stare zgrade nalaze se na boljim lokacijama, blizu gradskih centara ili okružene zelenim površinama. Naime, starogradnja je obično u plansko građenim naseljima (Novi Sad - Liman i Novo Naselje), gde postoji veći razmak između zgrada popunjen drvoredima, parkovima, igralištem za decu.

Na tim lokacijama je infrastruktura razvijena, u neposrednoj blizini su škole, vrtići, zdravstvene ustanove, pijace, prodavnice, gradski prevoz.

Sa druge strane, novogradnja je obično zastupljena na lokacijama gde je infrastruktura još u razvoju.

  • Bolji raspored prostorija i deblji zidovi

Premda to nije univerzalno pravilo (i stanovi u novogradnji mogu imati odličan raspored), kod stare gradnje je raspored prostorija funkcionalniji, sa odvojenom kuhinjom i trpezarijom (za razliku od današnjih open-space koncepata), sa prozorom u kupatilu, komfornim hodnicima.

Građevinski standardi u prošlim decenijama pridavali su veliki značaj zvučnoj izolaciji, te su se podizali masivni zidovi od pune cigle ili debelih betonskih blokova. Brojni stanovi izgrađeni pre 1960-ih imaju visoke plafone sa preko 2.8 m, što pruža osećaj prostranosti.

Velika prednost starogradnje bila je i niža cena stana po kvadratu, tj. dobijali ste veću kvadraturu za uloženi novac. Međutim, to više nije slučaj. Prema zvaničnim izveštajima Republičkog geodetskog zavoda, starogradnja u Srbiji trenutno beleži brži procentualni rast cena nego novogradnja, što direktno smanjuje istorijsku razliku u ceni. Cene starogradnje skočile su za 5,98%, a cene novogradnje za 3,86%.

Kod starogradnje, ne treba gledati samo cenu po kvadratu, već i stanje nekretnine, tj. trošak renoviranja.

Starogradnja - nedostaci

  • Renoviranje povećava cenu

Iako vas cena starogradnje izađe manje po kvadratu, to ne znači automatski da je ona jeftinija. Naime, ako je potrebno kompletno renoviranje (što je obično slučaj), koje uključuje zamenu instalacija, podova, zidarske radove, nove sanitarije, obično se novogradnja više isplati.

Zato kod starogradnje treba računati ukupnu cenu, zajedno sa renoviranjem, a ne samo cenu po kvadratnom metru u oglasu. Računajući i trošak renoviranja, prvobitna cena raste i do 30%. Pored novca, renoviranje iziskuje i dosta vremena i živaca, na šta mnogi nisu spremni.

  • Veći troškovi održavanja

Pored dotrajalih vodovodnih i kanalizacionih instalacija, kod starih zgrada često se javljaju problemi sa prokišnjavanjem krova, fasadom, spoljnom izolacijom, zajedničkom stolarijom, a dogovor stanara oko zajedničkih ulaganja obično je težak. Takvi problemi utiču i na energetsku efikasnost zgrade. Generalno, ove zgrade su se dizale kada su zakoni o energetskim performansama bili manje striktni nego danas.

Zbog toga se dobro informišite pre kupovine stana u starogradnji.

  • Nedostatak lifta/parkinga

Kada su ove zgrade projektovane, broj automobila po domaćinstvu bio je znatno manji nego danas. Tada nije svako domaćinstvo imalo svoje vozilo, a danas porodice neretko imaju i dva auta. Zbog toga je pronalazak parkinga u starijim kvartovima prava borba.

Mnoge stare zgrade nemaju lift, što je naročito problematično za porodice sa malom decom, starim licima, osobama sa smetnjama u kretanju ali i za sve one koji žive na višim spratovima.

Imajući sve ovo u vidu, zaključuje se da kupovina stana u starogradnji često ima skrivene troškove, koji značajno povećavaju inicijalnu cenu, pa i utiču na komoditet stanovanja.

Novogradnja - prednosti

Pod novogradnjom podrazumevaju se tek izgrađeni ili stanovi u zgradama u izgradnji, tj. koji do tada nisu bili u upotrebi ili useljeni. Stan još uvek nije uknjižen na ime fizičkog lica, a kupuje se od pravnog lica - investitora.

Novogradnja privlači pažnju kupaca modernim dizajnom, upotrebom savremenih materijala i primenom energetski efikasnih rešenja, kao i konceptom života koji pruža sve na jednom mestu. Prednosti novogradnje su brojne, a ovo su samo neke od njih:

  • Nema potrebe za izmenama

Najveća čar novogradnje jeste ta da ste vi prvi vlasnik. Nema tuđih tragova, potrebe za izbacivanjem starih stvari, rušenja zidova i podova da bi se pristupilo cevima radi zamene. Ulazite u nov, čist prostor, sa savremenom PVC ili ALU stolarijom, modernim liftom, dok su zajedničke prostorije, poput hodnika, u besprekornom stanju.

Kada se radi adaptacija stana, cena se kreće od 400 do 750 EUR/m2, što dovoljno govori o superiornosti novogradnje u odnosu na starogradnju, po pitanju ove osobine.

Ako kupujete stan koji je tek završen, lakše je proceniti koliko vam novca treba nakon kupovine, jer pred vama je samo trošak opremanja. Kod starogradnje je teško unapred znati da li ćete dodatno morati da izdvojite 5.000 ili 35.000 EUR dok se ne razbiju podovi i zidovi i dođe do instalacija.

Takođe, nove zgrade opremljene su video-nadzorom, interfonima, a ponekad imaju instalirane sisteme pametne kuće.

  • Bolja energetska efikasnost i niži mesečni računi

Jeste da se u starogradnji, sa debelim zidovima između stanova, ne čuje televizor niti puštanje vode kod komšije, ali novogradnja je građena po visokim standardima energetske efikasnosti, koji su proteklih decenija bili nezamislivi. To ćete najbolje videti po stolariji - u starim stanovima dominiraju drveni prozori sa tankim staklom, dok se u novim stanovima ugrađuje PVC i ALU stolarija visokih energetskih performansi, sa višekomornim profilima, niskoemisionim ili staklom punjenim argonom.

Razlika se jasno vidi i u instaliranim grejnim sistemima. U starogradnji su obično postavljeni veliki radijatori gusani, dok se kod novogradnje nude savremena energetska rešenja poput toplotnih pumpi, u kombinaciji sa podnim grejanjem.

Time se obezbeđuju osetno niži mesečni računi u poređenju sa starogradnjom, naročito tokom najhladnijih meseci.

  • Garancija investitora i parking mesto

U slučaju novih zgrada, izvođači radova daju garancije na izvedene instalacije i ugrađene materijale. U praksi, nakon useljenja se mogu pojaviti problemi koji do tada nisu bili uočljivi, te imate pravo na reklamacije za uočene nedostatke ili nedoslednosti.

Kod starogradnje su te garancije davno istekle, te je svaka sanacija trošak stanara.

Takođe, savremene zgrade se obično projektuju sa podzemnim garažama i obezbeđenim parking mestima po stanu, što kupcima rešava jedan od najvećih problema života u gradu. Ipak, parking mesto u novogradnji treba posmatrati kao dodatnu stavku jer se doplaćuje. Svakako, pre kupovine stana proverite da li je parking uključen u cenu, da li se kupuje ili iznajmljuje, kao i kakav je njegov pravni status.

  • Povrat PDV-a kod kupovine prvog stana

Prilikom kupovine stana u novogradnji, direktno od investitora, imate pravo na povrat PDV-a u iznosu od 10%, što predstavlja ozbiljnu uštedu na samom početku.

Kada je u pitanju novogradnja, prednosti je ipak više nego mana. Mada ih svakako valja spomenuti:

Novogradnja - nedostaci

  • Viša cena kvadrata

Ali samo ako se gleda prvobitna cena. Kao što je već pomenuto, starogradnja (a naročito ona na „udarnim“ lokacijama) će izaći skuplje, jer se dodaje trošak renoviranja, a neretko i iznajmljivanja/kupovine parking mesta. I obično veće mesečne dadžbine u starogradnji treba uključuti u finalnu računicu. Drugim rečima, jeftiniji kvadrat nije nužno jeftiniji stan, te novogradnja često izađe jeftinije.

Takođe, podaci RGZ-a jasno pokazuju da je cena starogradnje u porastu u odnosu na novogradnju.

  • Lokacija može biti upitna

Novi kompleksi zgrada obično se grade na kraju grada, manje atraktivnim delovima, udaljenim naseljima sa nerazvijenom infrastrukturom. Škola, vrtić, ambulanta, pa čak i stanica gradskog prevoza, mogu biti udaljeni nekoliko stotina metara. Brojni sadržaji tek trebaju da budu izgrađeni.

Slaba povezanost sa centrom znači zavisnost od automobila. Stoga, ako vam je prilikom kupovine lokacija prioritet, starogradnja odnosi jasnu prednost.

  • Gušća gradnja i manjak zelenila

Novi kompleksi se obično grade sa manjim razmakom između zgrada, u odnosu na starogradnju, što mnogi ocenjuju kao da „gledaju u tuđu terasu“, sa manjkom privatnosti. Osim toga, zelenih površina je znatno manje, jer je parcela maksimalno iskorišćena. Tako leti nastaju urbana toplotna ostrva, koja imaju znatno više temperature vazduha, zbog puno betona i asfalta, a nedostatka drveća.

Pored toga, ako kupujete stan u ranoj fazi izgradnje, uvek postoji rizik od kašnjenja radova ili odstupanja od prvobitnog projekta, te je izbor pouzdanog investitora od ključne važnosti.

Još jedna stavka koja se može zameriti novogradnji jeste nešto lošija zvučna izolacija između stanova (nije uvek slučaj), usled upotrebe tanjih i lakših materijala, kao i izostanak prozora u kupatilu, što onemogućava prirodnu ventilaciju. Kao mana navodi se i nešto lošiji raspored prostorija u odnosu na starogradnju, jer dominira open-space koncept u kome su dnevna soba, kuhinja i trpezarija spojeni, dok je hodnik uzak, a spavaće sobe male kvadrature. Međutim, to nije uvek slučaj, već zavisi od projekta i samog investitora.

Šta je onda bolje - novogradnja ili starogradnja?

Odgovor, pre svega, zavisi od vaših potreba, prioriteta, ali i raspoloživog budžeta.

Ako vam je najbitnija lokacija, da u blizini imate školu, vrtić, ambulantu i razvijenu infrastrukturu, bolja solucija je starogradnja. Sa druge strane, ako želite da se uselite u nov stan, bez potrebe za većim ulaganjem, a energetska efikasnost vam je visoko na listi prioriteta, novogradnja je bolji izbor za vas.

Na sajtu Novogradnja Srbija možete da istražite aktuelne projekte novogradnje širom Srbije, pratite faze izgradnje putem interaktivne mape gradilišta i stupite direktno u kontakt sa investitorima - brzo, jednostavno i bez provizije.

A da li je po vašem izboru bolji izbor novogradnja ili starogradnja?